Odpověď na to, jak postupovat při výběru té správné nemovitosti na konkrétním trhu je jednoduchá – průzkum, průzkum a zase průzkum. Dejte si proto čas. Nekupujete rohlíky v sámošce, ale nemovitost s několika milionovou hodnotou. Za mě minimálně 3-6 měsíců intenzivního hledání. V případě investice, je třeba zjistit, jací lidé jsou vaší cílovou skupinou. Jedná se o dělníky, mladé rodiny, páry, jednotlivce, zaměstnance zahraničních firem, důchodce, …?
Všímejte si též, do jakých čtvrtí ve městě radnice vynakládá nejvíce finančních prostředků – kde se vystavují nová dětská hřiště, opravují se silnice, chodníky. Nemovitosti v těchto čtvrtích pak s největší pravděpodobností budou nabývat na hodnotě.
Dalším faktorem je ekonomická výkonnost města: jaká je nezaměstnanost, je zde mnoho firem, budují se nákupní centra, …
Další faktory, na které se zaměřit a které by město mělo splňovat:
- kulturní a demografická úroveň města –
- jaká je skladba obyvatelstva, jsou zde
- muzea,
- galerie, divadla
- obchody – nákupní centra
- průmysl – jaká je struktura firem, není
- oblast závislá pouze na jednom sektoru?
- doprava – úroveň městské, železniční
- dopravy – bezproblémová doprava do
- práce,
- školy, …
- parky
- nemocnice
- univerzity, školy
- jak daleko jsou dálnice, silnice první třídy,
- důležité dopravní tepny
- školy – nejen základní a střední ale také
- speciální, hudební, …
Jakým nemovitostem se naopak vyhýbat
- příliš blízko průmyslovým oblastem,
- továrnám
- u hlavních silnic, kvůli hluku a znečištění
- s autobusovou zastávkou přímo před
- vchodem do domu – neustálý hluk
- přijíždějících
- autobusů
- blízko železniční stanice či letiště
- v problémových čtvrtích, kde sousedé
- neustále poutají pozornost policie
- přímo naproti škole, kde vám každé ráno
- parkují před domem desítky aut
TIP: Soustřeďte se jen na dvě nebo tři čtvrti v jedné oblasti a staňte se v ní expertem
Signály čtvrtí se ziskovým potenciálem: Váš realitní makléř vám jistě pomůže vyhledat čtvrť, která splňuje níže uvedené:
- starší domy, minimálně 20 – 30 let, s
- viditelným opotřebením
- více než 75 % kupujících v dané oblasti
- jsou lidé, kteří v dané oblasti chtějí bydlet,
- nikoliv investoři, kteří zamýšlejí
- nemovitost pronajmout či následně prodat
- viditelná péče vlastníků o ulici (čisté
- chodníky, silnice), udržované zahrádky
- nízká kriminalita
Jak se dobrat tržní ceny?
Dobře, našli jsme ideální nemovitost. Jak ale zjistím, zda se hodnota a cena shodují?
Dobrým vodítkem pro stanovení ceny představují následující tabulky. Obsahují kritéria, která ovlivňují různým způsobem cenu konkrétní nemovitosti. Jedná se pouze o vodítko, nikoliv přesný a vždy fungující návod na stanovení ceny.
Nejdůležitějším kritériem je lokalita. Rozhodující pro účely ocenění nemovitosti je tedy nejprve město, v jakém se nemovitost nachází a až poté rozhoduje čtvrť, ulice a konkrétní dům. Až jako poslední se tedy hodnotí bytová jednotka jako taková. Nejen, že se tedy nedají srovnávat shodné bytové jednotky nacházející se v Brně a v Plzni, ale velmi často liší cena téměř stejných bytů ve stejném městě, ale každý v jiné čtvrti. Dokonce se někdy stává, že i dvě podobné bytové jednotky ve stejné ulici mají velmi odlišnou hodnotu.
Co rozhoduje o kvalitě nemovitosti?
TIP na závěr: Vždy si vezměte kontakt na předsedu SVJ a promluvte si s ním o hospodaření a plánech sdružení. Může vám poskytnout cenné informace, které vám pak vhodnost koupě vyvrátí nebo potvrdí.